Surface hors œuvre nette

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La surface hors œuvre nette ou SHON est utilisée en droit de l'urbanisme français.

De la surface hors œuvre brute (SHOB), il convient de faire les déductions suivantes pour connaître la SHON :

surfaces des combles et des sous-sols non aménageables pour l'habitation ou pour des activités à caractère professionnel, artisanal, industriel ou commercial (notamment hauteur sous plafond ou sous toiture inférieure à 1,80 m),
surfaces des toitures-terrasses, des balcons et des parties non closes situées au rez de chaussée,
surfaces affectées à l'usage de cave dès lors qu'il n'y a pas d'ouverture sur l'extérieur autre que celles destinées à l'aération,
surfaces des bâtiments ou parties des bâtiments aménagés en vue du stationnement des véhicules (garage),
surfaces des bâtiments affectés au logement des récoltes, des animaux ou du matériel agricole,
surface égale à 5% de la SHON affectée à l'habitation (déduction forfaitaire relative à l'isolation des locaux),
déduction spécifique aux opérations de réfection des immeubles d'habitation dans la limite de 5 m2 par logement pour des travaux tendant à l'amélioration de l'hygiène.
déduction d'une surface forfaitaire de 5m² par logement respectant les règles relatives à l'accessibilité intérieure des logements aux personnes handicapées prévues selon le cas aux articles R. 111-18-2, R. 111-18-6, ou aux articles R. 111-18-8 et R. 111-18-9 du code de la construction et de l'habitation.

Il existe une certaine jurisprudence relative à la notion de locaux aménageables ou non notamment en ce qui concerne les caves. A ce sujet, un arrêt du 18 mai 2004 rendu par la cour administrative d'appel de Paris a tranché. Cet arrêt a motivé une réponse ministérielle ^[1] ainsi qu'une réponse parue au bulletin officiel du droit de l'urbanisme de mai 2005^[2]. Ces réponses indiquent clairement que les critères de consistance et d'affectation des locaux ne doivent pas être confondus.

Conclusion : la surface affectée à la cave est bien à déduire de la SHOB dès lors qu'elle est dépourvue d'ouvertures sur l'extérieur autres que celles nécessaires à son aération.

La SHON doit être inférieure ou égale à la superficie du terrain multipliée par le coefficient d'occupation des sols (COS).

[modifier] Sources

[modifier] Textes de référence

Article R 112-2 du Code de l'urbanisme, tels que rédigé successivement par :
- Décret nº 76-276 du 29 mars 1976 Journal Officiel du 30 mars 1976 date d'entrée en vigueur 1 AVRIL 1976
- Décret nº 77-739 du 7 juillet 1977 Journal Officiel du 8 juillet 1977
- Decret nº 87-1016 du 14 décembre 1987 art. 1 Journal Officiel du 19 décembre 1987
- Décret nº 88-1151 du 26 décembre 1988 art. 1 Journal Officiel du 28 décembre 1988 en vigueur le 1^er janvier 1989
- Décret nº 2000-1272 du 26 décembre 2000 art. 1 Journal Officiel du 28 décembre 2000)
- Décret nº 2006-555 du 17 mai 2006 art. 10 Journal Officiel du 18 mai 2006 en vigueur le 1^er janvier 2007