Société civile de placement immobilier
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[modifier] Objet de la SCPI
L’objet d’une société civile de placement immobilier (SCPI) est l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier. Elle collecte de l’argent dans le public et redistribue les loyers et/ou les avantages fiscaux à ses porteurs de parts (que l’on appelle "associés").
[modifier] Forme de la SCPI
Après sa création par les fondateurs, la SCPI établit une note d’information visée par l’Autorité des marchés financiers qui y appose son visa, l’autorisant à faire publiquement appel à l’épargne.
Deux formes de SCPI sont possibles :
- SCPI à capital fixe : pour atteindre le capital plafond qui a été fixé par ses statuts, la SCPI va ouvrir successivement des augmentations de capital d’un volume et d’une durée que fixera la société de gestion. Son capital va progresser par à-coups et, entre deux augmentations de capital ou lorsque le plafond sera atteint, le capital demeurera fixe. Ainsi, si un associé veut se retirer, il faudra trouver un acheteur (ou plusieurs) qui reprenne(nt) ses parts de façon que le capital ne change pas.
- SCPI à capital variable : à tout moment, la SCPI peut émettre des parts nouvelles ou racheter des parts pour permettre à un associé de sortir. Des limites existent à la variation de son capital : une limite haute, le capital plafond, et une limite basse multicritères. Quand un associé se retire, la SCPI rachète ses parts et elle émet de nouvelles parts pour les personnes qui, dans le même temps, souscrivent.
[modifier] SCPI de rendement
L’objectif de la SCPI de rendement est de distribuer régulièrement aux associés des revenus (en règle générale la distribution est trimestrielle). Le patrimoine immobilier de ce type de SCPI est constitué de bureaux, entrepôts ou locaux d’activités ou de locaux commerciaux. Ces locaux sont loués à des entreprises, des administrations ou à des commerçants. La durée de vie d’une SCPI de rendement est généralement supérieure à 50 ans.
[modifier] SCPI de valorisation
L’objectif de la SCPI de valorisation est de faire bénéficier les associés, à terme, lors de la liquidation du patrimoine, de la valorisation du capital qu’ils ont investi à l’origine. L’immobilier est un marché, aussi les dates et conditions d’achat, comme la période de liquidation de la société, sont-elles des paramètres cruciaux. Le patrimoine immobilier de ce type de SCPI est généralement constitué d’appartements situés dans les meilleurs quartiers des grandes métropoles. Il y a une distribution de revenus limitée car si l’on peut espérer des plus-values, le genre d’immobilier en cause est peu productif de revenus. Ces locaux sont loués à des personnes physiques, à des sociétés internationales ou à des ambassades. La durée de vie d’une SCPI de valorisation est généralement fixée aux alentours de 15 ans.
[modifier] SCPI "Malraux"
L’objectif de la SCPI Malraux est de distribuer aux associés les avantages fiscaux résultant de la loi dite "loi Malraux". Le patrimoine immobilier de ce type de SCPI est constitué d’immeubles d’habitation anciens situés dans des secteurs sauvegardés ; le montant des travaux constitue le déficit fiscal que se partagent les associés. Ces logements sont loués à des particuliers. La durée de vie d’une SCPI "Malraux" est d’une douzaine d’années.
[modifier] SCPI "Méhaignerie"
L’objectif la SCPI Méhaignerie était de faire bénéficier les associés du double avantage fiscal de la loi Méhaignerie (qui visait à favoriser la construction de logements locatifs neufs). La loi n’est plus applicable, il n’y a donc plus de création ni de développement de SCPI Méhaignerie, mais simplement gestion de l’existant. Le marché secondaire des parts se traite généralement de gré à gré, sachant que l’acheteur ne bénéficie pas de l’avantage fiscal initial et ne peut donc, en l’attente de la liquidation, que bénéficier des revenus et attendre une plus-value à la sortie. Ces SCPI ont une durée de vie de douze à quinze ans en général.
- Cette loi mise en place par Pierre Méhaignerie, Ministre de l'Agriculture en 1986, a été abrogée par décret en 1999
[modifier] SCPI "Robien"
Institué par l’article 91 de la Loi Urbanisme et Habitat, le régime « ROBIEN » prévoit, en faveur des Associés qui souscrivent, à compter du 3 avril 2003, au capital initial ou aux augmentations de capital des SCPI, une déduction au titre de l’amortissement de leurs souscriptions.
Cette déduction, qui s’applique sur option irrévocable de l’Associé exercée lors du dépôt de sa déclaration des revenus de l’année de sa souscription, est égale à 8 % pendant les cinq premières années et à 2,50 % pendant les quatre années suivantes de 95 % du prix de souscription. Ensuite et tant que les conditions de loyers restent respectées, l’Associé peut continuer à bénéficier de la déduction au taux de 2,50 % pendant deux périodes triennales. Durant la période d’application de l’amortissement : le taux de la déduction forfaitaire sur les revenus fonciers est ramené de 14 % à 6 %, les dépenses d’amélioration sont déductibles dans les conditions de droit commun, les dépenses de reconstruction et d’agrandissement pour lesquels une souscription n’a pas été ouverte n’ouvrent pas droit à une déduction au titre de l’amortissement.
L’octroi de cet avantage est toutefois subordonné à la condition que 95 % de la souscription, appréciés sans tenir compte des frais de collecte, servent exclusivement à financer l’acquisition de logements neufs ou en l’état futur d’achèvement et à l’engagement de :
- la Société de louer les logements acquis non meublés pendant 9 ans à usage de résidence principale des locataires en respectant les plafonds de loyers fixés chaque année par décret.
Lorsqu’une souscription est affectée à la réalisation de plusieurs investissements, l’engagement de location de la Société doit être pris distinctement pour chaque logement. La Société se doit de fournir à chacun des Associés une attestation en double exemplaire justifiant, pour l’année précédente, les parts détenues.
- l’Associé de conserver la totalité de ses parts jusqu’à l’issue de la période de l’engagement de location souscrit par la Société pour le dernier logement acquis au moyen de sa souscription.
L’engagement du porteur de parts est constaté sur un document joint à la déclaration des revenus de l’année au cours de laquelle les parts ont été souscrites. Si l’Associé cède tout ou partie de ses parts avant l’expiration de la période couverte par son engagement de conservation des titres, l’avantage fiscal est remis en cause par la reprise dans ses revenus, l’année où survient cet événement, de la déduction au titre de l’amortissement de sa souscription dont il a bénéficié. Si la cession des parts intervient au cours de l’une ou l’autre des deux périodes triennales de prorogation du régime, seules les déductions pratiquées pendant l’ensemble de la période concernée sont remises en cause.
[modifier] Autres SCPI "fiscales"
D’autres (rares) types de SCPI fiscales existent, au delà des SCPI "Malraux" et "Méhaignerie". L’épargnant qui souhaite souscrire des parts d’une SCPI qui propose de partager des avantages fiscaux doit analyser avec soin ces avantages et sa situation patrimoniale personnelle. Il n’est pas évident que le fisc, ou certains intermédiaires, ne reprennent pas d’une main ce qui a été octroyé de l’autre.
[modifier] Bibliographie
Le guide des SCPI, Jean-Pierre Thiollet, Axiome, Paris, 2000
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